洛南縣住房和城鄉建設局回復：感謝貴網對我局工作的關心支持！2024年7月16日，網友“_cXXf” 通過西部網《民生熱線》反映悅山城墅項目建設及物業服務及房屋交付等問題后，縣住建局經過調查了解，現將反映相關問題的調查處理情況說明如下：

悅山城墅項目由洛南縣澤瑞房地產開發有限公司開發建設，前期物業服務企業是洛南縣宜居物業管理有限公司第一分公司。

1. 關于“售樓部”銷售情況及銷售買贈優惠活動情況。經縣住建局核實，悅山城墅4號樓（網友反映的原售樓部）屬該項目的銷售房源，商業用房，辦理有商品房預售許可證（商房洛南預售第（202107）號），其銷售系合法行為。關于反映的“買房送家電，后來交房了不認了”的情況，據開發企業提供的情況，由開發企業向各房屋買受人發放了領取憑證并約定了購房款支付時間，如果各買受人按約定期限支付購房款，即可憑相關憑證領取家電。建議各買受人及業主結合自身情況，依據雙方的約定執行。如果存在爭議不能協商處理的，也可以尋求司法途徑解決。

2. 關于物業服務費收取標準問題。《陜西省物業服務收費管理辦法》《商洛市物業服務收費管理實施細則》規定，成立業主大會之前的住宅小區(多層、高層)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業服務費和停車服務費實行政府指導價，除此之外，成立業主大會之后的住宅小區及別墅、公寓、商業、辦公寫字樓等物業服務費、停車服務費及其他服務費實行市場調節價。實行市場調節價的物業服務收費標準，由物業服務企業與業主或者業主大會通過合同進行約定。經調查，悅山城墅項目《物業服務合同》在縣房管中心辦理備案手續時，注明物業類型屬商業、辦公。按照該項目開發建設單位與物業服務企業簽訂的《物業服務合同》約定，該項目物業服務費收取標準為居住（高層）1.6元/月?平方米、商業2.0元/月?平方米。悅山城墅項目2023年交房以來，物業服務費按照建筑面積1.6元/月?平方米收取，符合合同約定和有關規定。

關于“收物業費只能收取公攤面積怎么按照建筑面積收費呢”的情況。依據陜西省及商洛市物業服務收費相關規定，物業服務費根據房屋的建筑面積按月計收，物業服務合同對計收時間另有約定的除外。

垃圾處理費屬涉企行政事業性收費，實行政府定價，收費標準按照《洛南縣垃圾處理收費標準》（洛規〔2021〕01-縣政府01）執行。悅山城墅項目的垃圾處理費由物業服務企業代收后向縣環衛部門交納。經調查，該項目垃圾處理費收取標準為54元/戶?年，符合《洛南縣垃圾處理收費標準》相關規定。

電梯費主要由電梯日常運行電費、維保費、年檢費等組成，目前對電梯費收取標準沒有具體規定，由各物業管理單位按照電梯運行維護的實際情況據實分攤。各服務項目電梯費的收取標準因各自設備差異有所不同。悅山城墅項目電梯費執行標準為1層0元/月?戶、2至5層42元/月?戶、6至10層45元/月?戶、11至18層50元/月?戶。

經了解，經過相關主管部門核查，悅山城墅項目自2023年交房以來，確實向各業主按月收取了公攤電費10元/戶?月，相關主管部門已要求物業服務企業對該行為進行整改，按照商洛市物業服務相關收費標準執行，對自2023年7月房屋交付至今收取的公攤電費向各業主進行清退，建議各業主與物業服務中心對接辦理。

洛南縣住建局已要求悅山城墅項目物業服務企業依據物業服務管理各項法規、政策以及簽訂的《服務服務協議》向業主提供質價相符的服務，規范收取各項服務費用，對電梯、共用設施設備、供水等設施設備運行能耗成本結合實際情況以年為單位進行整體測算或統計，并按照規定定期向業主進行公示公開。

3. 關于“小區門頭”建設情況。經查閱悅山城墅項目規劃總平面圖，該項目未規劃設計大門出入口通道門樓。

4. 關于小區外窗防護網安裝管理問題。經縣住建局多次核查，該項目確實有部分業主安裝了隱形防護網，另有部分業主在外窗局部安裝了鋁合金防護欄。業主安裝的防護網及防護欄存在樣式標準多樣，整體外觀不統一等問題。根據消防及室內裝飾裝修管理相關政策法規，未對住宅外窗防護網安裝樣式、標準進行明確規定。縣消防救援大隊現場核查后表示，該項目業主安裝隱形防護網等不存在違規情況。物業企業已建議并告知該項目各業主安裝外窗防護網時統一樣式為隱形防護網，并表示將加強對業主裝修的行為管理和日常巡查。縣住建局要求物業企業加強服務管理與引導，如果發現業主有違規裝修的行為及時勸導制止并向主管部門反映查處。

5.關于電動車停放及充電問題。該項目物業企業表示，因受項目場地影響，目前已在項目南側入口處安裝了標準充電樁，配建車棚需按照消防等安全管理法規規定進一步評估后進行調整。縣住建局要求物業企業盡快對接消防主管部門妥善處理集中充電設施安裝完善事宜。

6. 關于“小區公共基礎設施不完善。水、電費都高于自來水公司和電力公司的收費標準，要求水電費業主自己交。”的情況。悅山城墅項目按照規劃設計建設并配建基礎服務設施，目前已辦理了竣工驗收報告，將繼續完善竣工驗收相關手續。關于水電費收取標準，經有關主管部門核查，該項目水費執行標準確實在水費基準價標準上加收二次供水成本高于相關規定，電費執行居民用電標準，主管部門已要求該項目物業企業整改，按照商洛市物業服務相關收費標準執行。該項目尚未實施戶表改造，屬水、電合表用戶，自2024年7月1日起水費執行標準為3.8元/噸，電費執行標準為0.5483元/度，符合相關規定。關于2023年7月房屋交付至新標準執行期間的差價，建議各業主可積極聯系物業企業進行清算。關于供配電設施（用電戶表）移交改造事宜，該項目已向電力部門遞交了改造申請，將按照戶表改造政策安排對接處理，最快將在今年內完成戶表改造。關于供水設施移交改造事宜，經了解，全縣范圍內尚未實施，后續將按照上級有關政策推進執行。

7. 關于“物業通知文件不落實，只是做做樣子。”問題。該項目物業企業按照物業服務管理政策法規及與業主簽訂的《物業服務協議》向業主提供服務，并履行物業管理職責，與各業主系合約履行關系。建議各業主積極配合并履行協議約定義務與各項管理規約，同時歡迎廣大業主積極監督物業企業服務行為，督促其依約履行服務職責，發現違規違法行為及時向主管部門反映查處。

8. 關于出入口管理問題。經了解，悅山城墅項目東北側3號出入口系消防通道，日常處于關閉狀態，在應急處置需要時正常使用。4號門系東南側出入口。4號出入口前設置有秩序維護崗亭。因近期裝修施工的業主較多，為方便各業主運輸裝修材料，3號出口由各業主使用門禁卡出入。各出入口均配備了24小時視頻監控。通過現場核查，發現在運輸材料過程中，確實存在對出入口管理不規范的問題。縣住建局已現場要求其規范管理，加強秩序巡查，保障項目秩序安全。

9. 關于“物業沒有公示服務等級標準，以及收費支出公共收益等內容。”的問題。經現場核查，該項目服務企業根據市縣要求在物業服務中心設置了“一牌四欄”，對企業基本情況、服務內容、服務標準、收費標準及公共水電收支等情況進行了公示，明確公示該項目執行“三級”服務標準，同時按月公示了項目各項收支情況。網友反映的未公示的情況不屬實。建議各業主可前往物業服務中心處查詢。

10. 關于“希望有關部門幫我們成立業主委員會，幫我們解決實際問題。希望物業降低服務標準，少收點物業費。”的問題。按照《陜西省物業服務管理條例》相關規定，房屋出售并交付的建筑面積達到物業服務區域建筑物總面積百分之五十以上的可以召開首次業主大會，成立業主大會可以由建設單位告知主管部門和屬地街道辦事處，也可以由物業服務區域內二十名以上業主向街道辦事處提出成立業主大會的申請。街道辦事處接到申請后將在三十日內予以核實，符合條件的，組織成立業主大會籌備組，按照程序組織召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。召開業主大會、選舉業主委員會需要廣大業主的積極參與配合，建議悅山城墅各業主積極向屬地街道辦事處對接申請，按照程序組建業主委員會。關于調整物業服務費的訴求，可在業主委員會組建后依規按照業主大會的意見與服務企業進行協商處理。